Foto: Marcus Lenk / Pexels
Kod postupka etažiranja pojavljuje se velik broj pitanja koja je potrebno razlučiti i pojasniti.
Etažiranje je tehničko – upravno – pravni postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo.
Etažno vlasništvo je vlasništvo nad stanom ili drugom samostalnom prostorijom (poslovnim prostorom, garažom, itd.), povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.
Vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd.) koji nije upisan u zemljišne knjige, te nema adekvatni dokaz o vlasništvu, nakon etažiranja, bit će upisan kao vlasnik svog stana, poslovnog prostora, garaže itd, a suvlasnik nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom). Nakon etažiranja, vlasnici mogu dobiti “čiste papire”.
Etažiranjem se potpuno sređuje zemljišno – knjižno stanje Vašeg stana, poslovnog prostora, garaže, itd., odnosno cijele nekretnine (zemljišta i zgrade).
Dobiva se sloboda raspolaganja, odnosno zakonit promet nekretninom (zemljištem i zgradom), odnosno njenim posebnim dijelovima (stanom, poslovnim prostorom, garažom, itd.)
Omogućuje dobivanje kredita uz upis hipoteke na nekretninu ili njezin posebni dio.
Nakon etažiranja moguće je utvrditi pravednu raspodjelu iznosa za pričuvu ili popravke zgrade.
Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2 i više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a ne nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.
To je knjiga za evidentiranje vanknjižnog vlasništva, koja je nastala kao nužno zlo u doba otkupa stanova, jer pretežni dio novijih zgrada nije upisan u zemljišne knjige, a često niti u katastar.
Služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji, rješenja o nasljedstvu itd.) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu.
To nije konačno, već privremeno rješenje upisa vlasništva. Nakon upisa nekretnine u zemljišnu knjigu, koju (nekretninu) prije toga treba etažirati, knjiga položenih ugovora će biti ukinuta.
U knjizi položenih ugovora nisu utvrđeni proporcionalni dijelovi cijele nekretnine (zemljišta i zgrade), nad kojima je suvlasnik svaki vlasnik posebnog dijela (stana, poslovnog prostora ili garaže, itd.). Vlasnik pojedine etažne jedinice u knjizi položenih ugovora nije evidentiran kao suvlasnik zgrade i zemljišta.
Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma).
Najuputnije je etažiranje zgrade organizirati putem upravitelja zgrade, ako je za to suglasna većina vlasnika stanova, poslovnih prostora, garaža itd. prema suvasničkim omjerima.
Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, moguće je plaćati dodatnim sredstvima jednokratno ili na rate.
• Izrada etažnog elaborata
• Izrada Međuvlasničkog ugovora
• Konzalting i vođenje predmeta do upisa u gruntovnicu
Kada je pravno-imovinski pripremljeno (nema sudskih i upravnih sporova) i ako su svi suvlasnici suglasni, etažiranje u pravilu protiče bez začajnijih problema. U protivnom u procesu etažiranja mogu se pojaviti poteškoće, a najčešće do problema dolazi kada svi suvlasnici trebaju potpisati Međuvlasnički ugovor koji se treba sprovesti u Gruntovnici. (odsutnost suvlasnika, nedostatak volje i sl.)
Vještak je stručnjak koji na poziv suda, vlasti ili drugih pravnih i fizičkih osoba, daje stručno mišljenje o predmetu iz njegove specijalnosti.
Označava evidenciju zemljišta i zemljišnih parcela prema kojoj se formiraju zemljišne knjige i utvrđuju odgovarajući porezi.
Označava:
a) Zemljišnu knjigu u kojoj su upisani podaci o vlasničkim odnosima, koji se pohranjuju u sudu.
b) Ured u kojem se vode zemljišne knjige.
Geodet treba najprije ucrtati i upisati zgradu u katastarski plan, ako zgrada nije u njega upisana – ucrtana, onda izraditi parcelacioni elaborat za usklađenje zemljišne čestice u katastru i zemljišnim knjigama. Tek kad je formirana zemljišna čestica za zgradu i kad je zgrada upisana u zemljišne knjige, može se prići postupku etažiranja.