Upravljanje zgradama

1. O djelatnosti upravljanja općenito

Upravitelj je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Uredbom o održavanju zgrada, definiran kao pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje te djelatnosti. Upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, što znači da na njihov nalog, putem odabrane ovlaštene osobe, raspolaže prikupljenim sredstvima zajedničke pričuve, kako bi održavao zajedničke dijelove nekretnine u uporabnom i funkcionalnom stanju. Njegove najvažnije dužnosti su sljedeće: hitnim intervencijama spriječiti dovođenje u opasnost života i imovine korisnika zgrade, ukazati na nužnost određenih zahvata za što su suvlasnici obvezni osigurati potrebna financijska sredstva, a kod investicijskog održavanja, skupiti dostatan broj ponuda i realizirati dogovorenu poboljšicu uz nadgledanje izvršavanja ugovorenih poslova.

Odnos upravitelja i suvlasnika zgrade je odnos nalogoprimca i nalogodavaca, pričem upravitelj treba izvršiti sve naloge suvlasnika koji se tiču zgrade i njezine dobrobiti do razine zakonitosti samog naloga. Upravitelj ne smije provoditi one naloge suvlasnika koji u smilu Ugovora o upravljanju, Zakona o vlasništvu, Uredbe vlade o održavanju zgrada i drugih relevantnih propisa nisu zakoniti.

Kao nalogoprimac i prvenstveno, pružatelj raznih stručnih usluga, upravitelj ne arbitrira kod donošenja međuvlasničkih odluka i nema zakonske ovlasti sprovođenja zabrana i kazni koje proistječu iz nepridržavanja ugovornih obveza među suvlasnicima. Za to je nadležan isključivo sud.

Upravitelj zastupa suvlasnike u sporovima sa trećim osobama, ponaša se u maniri dobrog gospodara i brine za interese svih suvlasnika odnosno građevine kojom upravlja.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o Upravitelju određuje sljedeće:

Članak 378.

(1) Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju.

(2) Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova.

(3) Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom.

(4) Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve.

(5) Upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. ovoga članka nije drukčije određeno.

(6) Ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.

Članak 379.

(1) Upravitelj je dužan osobito:
– brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
nužnom za normalno korištenje,
– obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik,
– utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
– raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže,
– obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima,
– obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz članka 378. ovoga Zakona,
– položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine,
– izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
– prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veše radove radi poboljšice.

(2) Suvlasnici, u čije ime upravitelj upravlja nekretninom, dužni su o promjeni osobe upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti koje se i njih tiču, obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način; ono što bi neobaviješteni najmoprimci i zakupnici ispunili osobi koja više nije upravitelj ili više nije ovlaštena primiti ispunjenje, valjano je ispunjeno i oslobađa dužnike obveze, ali samo ako nisu znali
za tu promjenu.

(3) Upravitelja koji postupa suprotno obvezama iz ovoga članka, suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te
im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta.

2. Tko je obvezan organizirati upravljanje?

Obveza organiziranog upravljanja odnosi se na zgrade koje imaju dva ili više vlasnika dviju ili više posebnih uporabnih cjelina (suvlasništvo ili etažno vlasništvo).

3. Kako organizirati upravljanje?

Međuvlasnički ugovor – jest temelj ustroja suvlasnika zgrade kao zajednice. Njime se uređuju prava, dužnosti i ovlasti suvlasnika i osobe koja ih zastupa. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o Međuvlasničkom ugovoru određuje sljedeće:

Članak 375.

(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (Međuvlasnički ugovor).

(2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
– uvjete i način upravljanja nekretninom,
– pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,
– opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,
– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
– ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,
– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

(4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

Ugovor o upravljanju – jest, dvostrano obvezujući konsenzualni kontrakt koji se sklapa između predstavnika suvlasnika prethodno određenog i time legitimiranog temeljem Međuvlasničkog ugovora sa jedne strane i upravitelja (tvrtke ili obrta) sa druge strane. Njime se pobliže uređuje odnos između upravitelja i zgrade, a uporište jest primarno u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl.378. i čl.379.

Pričuva i zaseban račun zgrade u banci – Upravitelj zgrade dužan je po potpisu Ugovora o upravljanju u najkraćem roku organizirati naplatu pričuve. To prije svega podrazumijeva otvaranje zasebnog žiro računa u poslovnoj banci, te izdavanje uplatnica suvlasnicima. Svaka zgrada ima svoj IBAN, a Zakon o vlasništvu pobliže određuje pravila vezana za pričuvu kako slijedi:

Članak 90.

(1) Zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. ovoga Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

(2) Zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.

(3) Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.

(4) Dopuštena su samo ona plaćanja iz pričuve koja su učinjena radi plaćanja troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetoga za pokriće tih troškova; ovrhu je dopušteno provoditi na zajedničkoj pričuvi samo radi podmirenja tih tražbina.

(5) Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju; razriješi li sud upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju.

(6) Suvlasnik koji je otuđio svoj suvlasnički dio nekretnine nema pravo zahtijevati povrat svoga doprinosa u zajedničku pričuvu, nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos toga suvlasničkoga dijela.

Police osiguranja zgrade – Upravitelj je dužan primjereno osigurati zgradu (čl.86. ZOV-a). U praksi to znači da se sklapaju tri police osiguranja (požar i druge opasnosti, lom stroja i odgovornost prema trećima) kojima se pokrivaju štete na zajedničkim i sa zajedničkih dijelova zgrade. Police su individualizirane za svaku zgradu prema uvjetima, potrebama, veličini, očekivanim rizicima i drugim kriterijima.

Obavijest jedinici lokalne samouprave – Novoizabrani upravitelj dužan je o početku svoje uprave obavijestiti nadležan ured pri jedinici lokalne samouprave na čijem se području nalazi zgrada jer ista vodi evidenciju zgrada, stanova, vlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja.

4. Kako promijeniti upravitelja i prijeći u Ri-19 d.o.o.?

Nezadovoljni ste svojim sadašnjim upraviteljem i rado biste ga promijenili, a ne znate kako?! Sve što trebate učiniti jest uručiti mu pisani raskid ugovora o upravljanju kojeg potpisuju suvlasnici u natpolovičnoj većini. Stari upravitelj može Vas uvjetovati poštivanjem otkaznog roka, ali u vremenu njegova trajanja, mora prema zgradi u raskidu izvršavati sve dužnosti određene Ugovorom o upravljanju.
Za sve detalje i podršku oko uručenja raskida, te sklapanja Ugovora sa Ri-19 d.o.o. obratite nam se osobno, telefonom, pisanim ili elektronskim putem.
Preuzmite primjer Odluke za raskid Ugovora o upravljanju zgradom sa svojim sadašnjim upraviteljem klikom na ovu poveznicu.

5. Zašto Ri-19?

Zato što smo jedini upravitelj koji pored djelatnosti upravljanja ima i vlastiti odjel projektiranja tj. građevinskog inženjeringa i arhitekture, a također, pokrivamo sva druga područja struke koja su potrebna za kvalitetno i učinkovito upravljanje zgradama.